A preservação do patrimônio histórico não é adversária do mercado imobiliário

A preservação do patrimônio histórico não é adversária do mercado imobiliário

A preservação do Patrimônio Histórico não deve ser vista pelo mercado imobiliário como “adversária”, mas como uma condicionante que exige dos profissionais do Desenvolvimento Imobiliário um pensamento “fora da caixinha”,  para orientar projetos em que as práticas mais avançadas da engenharia civil e da arquitetura ajudem a criar ícones de modernidade, economicamente viáveis, que ajudem a preservar a memória das cidades brasileiras.

Edificações antigas, quando bem cuidadas e conservadas, e principalmente se tem uma história, conferem “alma” e “personalidade” únicas às regiões onde estão, e consequentemente, uma maior procura do público e valorização, da localização, como por exemplo, a Vila Mariana, em São Paulo, com locais como a Cinemateca Brasileira ,o Instituto Biológico, a Casa Modernista e o Museu Lasar Segall, que dão um charme especial ao bairro.

Casarão abandonado na Paulista é exemplo de patrimônio histórico tombado e mal preservado

O Palacete Joaquim Franco, o casarão abandonado e de muros pichados que fica na Avenida Paulista 1919, cujo exterior foi usado nas filmagens da versão para o cinema do sucesso do Teatro “O Mistério de Irma Vap”, é um dos pontos que mais atrai curiosidade de quem passa na avenida que é considerada o símbolo e o coração de São Paulo.

Construída pelo português Antônio Fernandes Pinto em 1905, durante o período áureo dos barões do café, ela pertencia ao Coronel Joaquim Franco de Mello, e está em um terreno de 4,720m², incluindo uma grande área verde, em uma das regiões mais valorizadas de São Paulo. A fachada do imóvel, infelizmente, está cada vez mais deteriorada, cheia de pichações.

Benefícios fiscais para imóveis tombados são necessários, mas não suficientes

A lei municipal 12.350/97 isenta do pagamento de IPTU, por até 10 anos, prédios tombados pelo patrimônio histórico e restaurados. Entretanto, a ,má conservação do imóvel ao longo do periodo de isenção pode fazer com que ele perca o benefício.

Não sabemos a situação legal do Palacete Joaquim Franco, ou se alguém mora nele hoje. O ponto é que em que desejamos tocar é que embora o benefício fiscal seja necessário, ele é insuficiente para que um imóvel seja mantido em boas condições, porque o IPTU não é a única, talvez nem a maior, despesa que uma casa, e um terreno, como aquele, gera.

O último proprietário do Casarão Joaquim Franco faleceu em 2019, aguardando receber uma indenização de 110 milhões de reais referentes a um processo ganho, que havia impetrado contra o estado, alegando que o tombamento havia desvalorizado o imóvel.

A ironia da situação é que, caso o imóvel não fosse tombado, haveria uma fila de compradores, dispostos a pagar o mesmo preço, ou até mais, por um terreno tão grande e tão bem localizado. Uma verdadeira joia rara.

A conta financeira dos processos de tombamento precisa fechar

Não é exagero afirmar que acaba havendo um dilema moral na questão dos tombamentos de imóveis pelo Patrimônio Histórico, já que muitos deles pertencem à famílias que não tem interesse, ou capacidade financeira, de conservá-los. E que essa conservação do imóvel em seu estado original muitas vezes dificulta bastante que se encontre locatário ou comprador, pois o uso comercial que se pode fazer dele se torna limitado.

Segundo levantamento feito pelo jornal O Estado de São Paulo, 40% dos 1.813 imóveis tombados ou em processo de tombamento em São Paulo estão abandonados, destruídos ou totalmente desconfigurados. E não se pode simplesmente abrir mão de todo esse patrimônio cultural. Afinal, como dizia o estadista francês, e herói de guerra, Charles De Gaulle um povo sem memória é um povo sem futuro. E isso inclui a memória arquitetônica.

Mas a conta precisa fechar. Se o tombamento torna um imóvel economicamente inviável, uma fonte certa de despesas, mas incerta de receitas, o efeito acaba sendo o inverso do que se buscava, de preservar a história e a cultura, expressa nas características arquitetônicas ou no significado histórico desses imóveis.

Como o Mercado Imobiliário pode ajudar a preservar o patrimônio arquitetônico

Os desenvolvedores imobiliários precisam pensar fora da caixinha para utilizar as áreas onde estão edifícios tombados pelo patrimônio histórico e desenvolver lá produtos que preservem esses edifícios.

Parece impossível? Em alguns casos, sim. Mas em outros, isso já foi feito, criando produtos imobiliários únicos, sofisticados e diferenciados. Veja alguns exemplos:

Condomínio Edifício Parque Cultural Paulista

Saindo do Palacete Joaquim Franco em direção ao Paraiso, caminha-se alguns minutos e se chega a um outro casarão da Avenida Paulista tombado pelo Patrimônio Histórico, a Casa das Rosas, um local bonito, preservado, e uma atração turística visitada por milhares de pessoas todos os meses, e um patrimônio arquitetônico completamente preservado.

Isso se deve, em boa parte a um projeto de desenvolvimento imobiliário muito bem feito, o Condomínio Edifício Parque Cultural Paulista, que em uma região onde não faltam empreendimentos comerciais com muito charme e história, conseguiu se destacar com um produto excelente e muito valorizado.

Cidade Matarazzo

Também na região da Avenida Paulista, na Rua Itapeva, próxima à Fundação Getúlio Vargas, o Cidade Matarazzo é um outro exemplo de como um projeto ousado de desenvolvimento imobiliário ajudou a preservar o patrimônio arquitetônico.

No complexo Cidade Matarazzo foi inaugurado em o Hotel Rosewood, com um padrão de hospedagem de ultra-luxo, que manteve o prédio centenário, onde ficava a antiga maternidade Condessa Filomena Matarazzo, desativada desde 1993,  um marco da influência arquitetônica italiana em São Paulo.

Prédio do Google – Pátio Vitor Malzoni

O maior exemplo de como a presença de um imóvel tombado valorizou um empreendimento imobiliário é o Pátio Vitor Malzoni, na Avenida Faria Lima, ou, simplesmente O Prédio do Google.

Ser a sede no Brasil de uma das empresas de tecnologia mais importantes do mundo já seria motivo suficiente para que o empreendimento chamasse a atenção. Mas antes do logotipo do Google, o que todos veem é o inconfundível vão livre de 30 m de altura e 40 me de largura, sobre um bem cuidado gramado e com uma pequena casa antiga ao fundo, que criando um interessante contraste entre a modernidade e o antigo.

O formato inusitado do  se deve à exigência de não somente preservar, mas não tirar do público a visão e o acesso à Casa Bandeirista existente no terreno, uma construção do Século XVIII, tombada pelo CONPRESP e CONDEPHAAT, órgãos responsáveis pela preservação do Patrimônio Histórico nas instâncias municipal e estadual, respectivamente.

O Prédio do Google está em um terreno de 17 mil m², com167.693,36 m² de área construída, 20 pavimentos e 6 subsolos. Se analisássemos simplesmente números, não seria absurdo alegar que a exigência legal da preservação do patrimônio histórico encareceu o projeto, devido à estrutura bem mais sofisticada exigida para se fazer um vão desse tamanho, e que em circunstâncias menos favoráveis, o investimento necessário talvez inviabilizasse o projeto.

Seria um ponto de vista defensável, mas resolveu-se fazer do limão, uma limonada. A limitação criada pela edificação tombada criou uma condição que obrigou os responsáveis pelo desenvolvimento daquele projeto, cuja parte de arquitetura coube ao escritório Botti Rubin, a pensarem fora da caixinha.

O produto dispensa apresentações. Na região comercial mais desejada e valorizada de São Paulo, criou-se um marco na paisagem que virou atração turística, onde as pessoas param para fazer selfies, e se tornou o endereço mais desejado da Faria Lima.