O desejo de todo investidor é uma oportunidade de ter mais retorno sobre o seu investimento, no curto, médio e longo prazo, e ao mesmo tempo, investir em algo que seja seguro, menos vulnerável às crises da economia brasileira e até às oscilações externas. Por isso, quem procura segurança investe no mercado imobiliário. Mas para ter todas essas vantagens com um retorno muito maior, a melhor opção é investir em incorporação imobiliária.
Nesse artigo, vamos explicar como você pode investir em incorporação imobiliária, tendo ganhos muito maiores do que teria no investimento tradicional em imóveis, e tendo todos os benefícios, como o aumento do patrimônio, a renda com alugueis, ou até a revenda, mas com uma margem de lucro muito mais atraente.
O que é incorporação imobiliária
Incorporação imobiliária é o conjunto de atividades exercidas para construir, ou promover a construção de edificações, uma única, ou várias delas, para formar um condomínio, e sua comercialização total ou parcial.
A incorporação imobiliária é regulada pela Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964, que diz que será um incorporador qualquer pessoa física ou jurídica que se responsabilize pela construção das unidades e sua entrega, no prazo, preço e condições determinadas, ou ainda, aquele que contrate a construção de prédios para essa finalidade.
As fases da incorporação imobiliária
As fases da incorporação imobiliária, de uma maneira resumida, são as seguintes:
Escolher um terreno
Encontrar um terreno que tenha potencial para uma incorporação imobiliária, ou seja, que ali possa ser construído um empreendimento imobiliário. E não precisa ser ,necessariamente, um único terreno, ou um único imóvel. Vários imóveis contíguos, ou seja, um ao lado do outro, podem ser incorporados em uma única área para tornarem uma só, com área suficiente para implantar um projeto que seja uma incorporação lucrativa.
Análise do zoneamento e potencial construtivo
O zoneamento é a legislação que define o tipo de empreendimento que pode ser feito em uma determinada região, como por exemplo, residencial, comercial, ou misto, que aceita ambas as finalidades, além de outras destinações, como por exemplo, uma zona industrial, ou para galpões, que abordaremos em outra postagem.
Existe também a questão do potencial construtivo, que define, dentro de cada tipo de zoneamento, detalhes bem específicos, como quanto se pode construir, que é proporcional à área do terreno. Por exemplo: dependendo do zoneamento, em um terreno de 1.000m² , uma edificação pode ter, em área construída, os mesmos 1.000m², ou 2.000m² , ou até mais, aproveitando alguma benesse que a lei oferece.
Além da quantidade de área construída, o zoneamento também define outros pontos muito importantes a serem observados por quem quer investir em incorporação imobiliária, como por exemplo, a altura que um prédio pode ter, a quantidade de vagas de garagem e a metragem das unidades.
Em cidades como São Paulo, tudo isso é definido por um Plano Diretor, que leva em consideração o adensamento urbano que se deseja, ou seja, a quantidade de pessoas e que se considera adequada morando ou trabalhando em uma determinada região da cidade, com base, entre outros fatores, na infraestrutura de que a região dispõe, como por exemplo, estações de metrô, corredores de ônibus ou proximidade de grandes avenidas.
Análise do potencial de valorização
Todo investimento, para dar lucro ao investidor, depende de se comprar na baixa para se vender na alta. Ou seja, adquirir o ativo no momento em que ele está menos valorizado, para se amealhar um patrimônio maior ou aferir um lucro maior na venda. O mercado imobiliário não é diferente, especialmente para quem decidir investir em incorporação imobiliária.
Conhecer o potencial de valorização é fundamental para se ter um bom lucro como investidor e sucesso como incorporador. Para isso, é preciso entender como uma cidade vai se desenvolver, como isso vai acontecer em cada região e, principalmente, quais são os indicadores dessa evolução, e para isso, como em todo negócio, é importante saber o que o consumidor final valoriza. Ou seja, conhecer as tendências de mercado e os públicos-alvo.
Como conhecer as tendências do mercado imobiliário
Para um determinado público, em cidades como São Paulo, mobilidade é muito importante. Por isso, a proximidade das principais avenidas, corredores de ônibus e, principalmente, de estações de metrô, torna os imóveis em regiões próximas a elas procurados e valorizados. Locais aonde essas estruturas chegarão em um futuro previsível, certamente se valorizarão, sendo boas opções para investir em incorporação imobiliária.
Mas é preciso lembrar que existem vários públicos-alvo, e eles não diferem entre si somente pela renda. Pessoas de padrão de renda similar, mas com personalidades, preferências e em momentos de vida diferentes, escolherão imóveis comerciais e residenciais diferentes.
Por isso, se por um lado, existe um público que procura apartamentos em regiões mais centrais por elas serem bem servidas de estruturas de transporte, pelo outro existe o público para quem isso é menos importante, valorizando viver em residências mais espaçosas, em bairros menos centrais e mais arborizados, dando preferência aos condomínios verticais que garantem essa qualidade de vida sem abrir mão da segurança.
Definição do melhor produto para a região
Por exemplo, em uma cidade como São Paulo, a mobilidade é uma questão importante, porque qualquer pessoa leva em consideração o tempo que vai gastar em seus deslocamentos. Por isso, a proximidade de corredores de ônibus e, principalmente, de estações de metrô e das principais avenidas é algo que valoriza um imóvel.
Para ter um bom lucro com incorporação imobiliária, é preciso ter um excelente conhecimento sobre todos os itens que já citamos acima e, principalmente, entender, o mercado imobiliário, para definir, dentro do que pode ser construído em um terreno, qual o melhor produto.
Por exemplo, um prédio comercial pode ter salas, destinadas a profissionais liberais, ou andares inteiros, para serem comprados ou alugados por empresas maiores, com mais funcionários. Da mesma maneira, prédios residenciais podem ser estúdios, ou 1, 2 ou 3 dormitórios ou suítes, destinados a públicos-alvo diferentes.
Desenvolvimento do produto imobiliário.
Uma vez definido qual será o produto do mercado imobiliário, é preciso formata-lo para ser o mais atrativo possível para o consumidor final daquela região, se tornando assim um investimento melhor. Quanto mais atrativo for o produto, mais pessoas haverá querendo compra-lo ou aluga-lo, e maior e mais rápido será o retorno do investimento do incorporador.
Para se ter sucesso investindo em incorporação imobiliária, é preciso entender o que o consumidor daquela região valoriza, e está disposto a pagar em um imóvel.
Em relação às áreas comuns de um empreendimento, são características de projeto arquitetônico, paisagístico e de interiores, além de itens de conforto, lazer, conveniência e segurança. Já em relação às unidades, são detalhes do projeto estrutural e arquitetônico, como funcionalidade da planta, iluminação e ventilação.
Por isso, quem vai investir em incorporação imobiliária precisa conhecer bastante sobre a área de desenvolvimento imobiliário, para definir o produto certo, para uma determinada região e público, no momento certo.
Engenharia e Construção
Uma vez definido o projeto arquitetônico, é preciso um projeto de engenharia e construção que possa ser executado com a maior eficiência econômica, mantendo os custos controlados e garantindo a qualidade, de modo que o investidor que colocou seus recursos em incorporação imobiliária tenha um produto de qualidade, desejado pelo público-alvo para quem deseja alugar ou vender seus imóveis novos.
Comercialização
Além de um produto de qualidade, adequado às necessidades do público, quem quiser investir em incorporação precisa de uma equipe de comercialização qualificada, formada por corretores de imóveis que conheçam o produto e a região, capazes de fornecer aos compradores todas as informações que necessitam, sejam eles os que comprarão os imóveis na planta, ou os que os comprarão prontos.
Quanto tempo leva a incorporação imobiliária
Entre o processo de escolha do terreno, até a análise do potencial construtivo, definição do produto, desenvolvimento imobiliário, construção e comercialização, o prazo estimado médio é de até 5 anos, ou 60 meses.
Incorporação imobiliária x investir em imóveis na planta
Se você está acostumado a investir em imóveis, comprando um lançamento na planta, o prazo médio entre o lançamento, construção e entrega do imóvel, quando ele está pronto para ser ocupado, e por isso pode ser vendido ou alugado, é de 36 meses. E aí, você pode se perguntar: Por que investir em incorporação e ter um prazo para retorno de 60 meses, ao invés de 36?
A resposta é muito simples: Porque o seu lucro é muito maior.
Como incorporador, você ganha muito mais dinheiro do que como um investidor tradicional, que compra um imóvel na planta. No imóvel comprado na planta, está agregada a margem de lucro, que é justa, dos incorporadores e investidores que participaram do processo desde o início, ou como se costuma falar, desde a raiz.
Como ganhar dinheiro com incorporação imobiliária, mesmo sem ser incorporador
Para ganhar dinheiro com incorporação imobiliária, mesmo sem ser incorporador, você pode participar como investidor em um bom projeto de incorporação, de duas maneiras:
Investidor capitalista
Como investidor capitalista, você entra com uma cota referente a um percentual do total do investimento, pela qual, quando ele estiver pronto, você terá direito a um percentual proporcional em área construída, de acordo com as características do negócio.
A diferença de comprar um imóvel na planta é que você terá pago muito mais barato do que pagaria no investimento em mercado imobiliário tradicional, ganhando muito mais na diferença entre o metro quadrado que você pagou e o metro quadrado que o imóvel é vendido.
E mesmo se você preferir, ao invés de revender, manter a(s) unidade(s) a que tem direito como investidor, terá também um retorno maior sobre o investimento.
Terrenista
O Terrenista é o proprietário do terreno em que o empreendimento será desenvolvido e negocia a sua alienação, mas, ao invés de investir uma determinada quantia em dinheiro, seu investimento será com o terreno.
A vantagem para o terrenista é 2 que ele pode tanto manter o patrimônio, e receber aluguéis, ou revender suas unidades em área construída.
Quem pode investir em incorporação imobiliária
A princípio, qualquer pessoa física ou jurídica pode investir em incorporação imobiliária, mas, diferentemente do investimento em imóveis na planta, geralmente o número de investidores é limitado.
Para investir e se tornar um incorporador, você não precisa ser um grande conhecedor do mercado imobiliário. Basta procurar uma empresa séria e confiável, que conheça o funcionamento do mercado, e que tenha bons projetos, com potencial para atender às suas expectativas de lucratividade.
