Quanto vale o seu terreno ou imóvel? Essa é uma pergunta que muitos proprietários de terrenos, ou de imóveis que estão em terrenos que podem ser utilizados para outras finalidades, se fazem com frequência. Especialmente quando aparecem ofertas de compra ou permuta da área em troca de área construída, ou aparece a necessidade de saber o tamanho do patrimônio de uma pessoa, empresa ou família.
É muito comum ouvir que um terreno de 1000 metros quadrados em uma certa região vale “x mil reais”, de acordo com o mercado. Mas para se ter uma real noção do valor de uma área, é preciso primeiramente entender que terrenos não são comodities.
Terrenos, como o próprio nome diz, são bens imóveis, cujo valor varia de acordo com tendências e comportamentos do mercado imobiliário, mas que tem também particularidades de produto para produto, porque um terreno não é igual ao outro. Um terreno pode ter um certo valor de mercado, e outro ao lado, de área semelhantes, pode ter outro valor, dependendo das características de cada um.
Porque saber quanto vale o seu terreno
Como proprietário de um terreno, você merece aferir o maior lucro possível na venda, e deve analisar cuidadosamente cada proposta que receber, para atingir esse objetivo. Inclusive, em qualquer negociação, é recomendável ter a assessoria de um especialista no mercado imobiliário e conhecedor da região onde está o terreno.
Por outro lado, o mercado imobiliário brasileiro atingiu um alto grau de sofisticação, a ponto de atrair empresas e investidores estrangeiros, que conhecem o seu potencial, trabalham com parâmetros corporativos rígidos e exigentes, e são representados por profissionais gabaritados, que estão dispostos a fazer um investimento de acordo com as reais possibilidades comerciais que percebam em uma área.
Então, se você realmente tiver intenção de vender seu imóvel, ou fazer outro tipo de negócio, como uma permita, deve conhecer quais são os fatores que influem no valor do terreno, tanto para não fazer um mau negócio, quanto para não inviabilizar o que poderia ser uma boa venda com uma pedida irreal. Ou seja, precisa ajustar suas expectativas em bases realistas. Para isso, é necessário conhecer os fatores que influenciam o valor de um terreno
Os fatores que influenciam o valor do terreno
1 – Zoneamento Urbano
O Zoneamento é a legislação que define as regras de uso de um terreno em uma determinada região de uma cidade. Em alguns casos, em cidades maiores, que tem que lidar com questões como impactos ambientais e garantir que a infraestrutura e os equipamentos urbanos não fiquem sobrecarregados, como é o caso de São Paulo, existe também um Plano Diretor Urbano, que tenta organizar esse crescimento de acordo com critérios pré-definidos.
O zoneamento define que uso uma região da cidade pode ter, como residencial, comercial, misto ou industrial, a altura dos prédios e quanto pode ser construído, proporcionalmente ao tamanho do terreno. Você provavelmente já ouviu falar que uma determinada “Z” (relativo à Zona), permite a construção de uma, duas ou mais vezes a área do terreno.
Logo, o valor do seu imóvel ou terreno vai depender do que será possível construir ali, da utilidade dessa construção para o comprador, caso ele pretenda construir algo para uso próprio, como por exemplo, a sede de uma empresa, ou do potencial comercial, ou seja, de quantas unidades de um determinado tipo de imóvel ele poderá construir, e quanto poderá ganhar vendendo ou alugando.
Esse valor possível de ser gerado através da comercialização de um imóvel, sobre o qual o zoneamento influi decisivamente, é chamado no jargão do mercado de VGV – Valor Geral de Venda.
2 – Área do terreno
A área do terreno, seu tamanho, é um importante fator de valorização. Independentemente de qual seja o zoneamento em que ele esteja inserido, o seu potencial construtivo sempre será proporcional à área.
Cabe ao especialista em desenvolvimento imobiliário ter o conhecimento que permitirá maximizar o uso do terreno, para gerar o produto imobiliário que gerará o maior retorno sobre o investimento. Mas o potencial construtivo sempre será calculado sobre a área do terreno.
3 – Formato do terreno e dimensões.
O formato do terreno é quase tão importante quanto o seu tamanho, pois as dimensões do terreno, sua largura e sua profundidade, precisam ter tamanhos proporcionais, de preferência similares a um retângulo, para atender às exigências legais mínimas de recuo e distância da rua e de construções vizinhas, e permitir um projeto arquitetônico funcional.
4 – Presença de pequenos acidentes geográficos e questões ambientais.
Aclives, declives , cursos d`água, mananciais e presença de espécies vegetais nativas, protegidas pela legislação ambiental, são exemplos de elementos que, quando presentes em um terreno, podem originar algumas limitações no que pode ser construído nele, afetando o seu valor.
5 – Edificações protegidas pelo Patrimônio Histórico
A presença ou proximidade de prédios tombados pelo Patrimônio Histórico pode afetar as regras de utilização de um imóvel, visto que edificações protegidas pelo Patrimônio Histórico não podem ser demolidas e mesmo pequenas modificações devem seguir uma série de regras.
6 – Localização do terreno
A localização do terreno é um dos fatores mais importantes para estimar o seu valor. Você já deve ter ouvido que um terreno em uma determinada localização vale “x mil reais o metro quadrado”. Mas como falamos no início desse artigo, terrenos são produtos únicos, que tem características que influem no seu valor.
Entre esses fatores estão em que rua de um determinado bairro o terreno está localizado, a largura dessa rua, mão da pista que vai, que volta, e o que existe nas proximidades, qual a estrutura urbana que existe na região, como água e saneamento, opções de transporte coletivo, proximidade de grandes avenidas, praças e parques. que podem tornar o terreno mais, ou menos, competitivo para empreendimentos imobiliários.
7 – Escassez ou abundância de terrenos na região
Nesse aspecto, operam com perfeição as Leis da Oferta e da Procura. Quando mais abundantes forem os terrenos em uma região, menor o seu valor. Mas quanto mais raros, maior o seu valor.
8 – Momento do mercado imobiliário
O momento do mercado Imobiliário é um fator de extrema importância para se determinar o valor de um terreno, porque em determinadas épocas, as pessoas e as empresas buscam certos tipos de produtos, em certas localizações. Quanto mais um terreno é adequado para um tipo de empreendimento que o mercado está buscando, e a localização é adequada, maior é o seu valor.
Conclusão:
Existem diversas variáveis que impactam o valor de um terreno, que atuam simultaneamente. Antes de fechar negócio, você deve entender que existe o olhar do comprador, que se for um especialista em desenvolvimento imobiliário, saberá avaliar que tipo de produto se encaixa no terreno e, como isso se encaixa no que o público da região está buscando ou virá a buscar no futuro, e qual o custo para a construção desse empreendimento no seu terreno.
Então, se você quer vender o seu terreno, pode ser importante contar com um profissional que seja credenciado como avaliador, e também seja um especialista em desenvolvimento imobiliário, capaz de perceber as possibilidades que o terreno proporciona, de modo que você não inviabilize uma boa venda por ter uma expectativa fora da realidade, mas também não faça um mau negócio, vendendo seu terreno por menos do que ele vale.
O que fazer se não estiver satisfeito com as ofertas de compra do seu terreno
Feitas todas as avaliações do seu terreno, e analisadas todas as propostas de compra, se você não estiver satisfeito com os valores oferecidos, você tem opções, analisando o custo de oportunidade.
Esperar uma oferta melhor:
A primeira opção é simplesmente esperar uma oferta melhor. Nesse caso, o principal cuidado que deve ter é avaliar a posição relativa do seu terreno na região. Se o seu imóvel for grande o suficiente para um projeto de incorporação imobiliária, você pode simplesmente esperar por uma oferta melhor no futuro.
Mas se o seu terreno for menor, e o objetivo do comprador for incorporá-lo a outros lotes para formar uma área maior, você deve avaliar com mais cuidado, verificar se não existe a possibilidade de, com os terrenos dos imóveis próximos ao seu, o comprador não consiga desenvolver um projeto imobiliário viável, que, uma vez erguido, inviabilize o uso do seu terreno para outros projetos de incorporação, e faça o valor dele despencar.
Se tornar um investidor na raiz da incorporação
A segunda opção de uso para o seu terreno, caso você não esteja satisfeito com as ofertas de venda, é você se tornar um investidor em um projeto de incorporação desde a raiz, permutando sua área em troca de área construída.
Diferentemente de uma venda comum, além de manter um patrimônio que pode gerar renda, será como se você adquirisse um imóvel para investimento a preços muito abaixo dos de mercado, praticados nos lançamentos.
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