Desenvolvimento imobiliário é um processo multidisciplinar de criação de produtos imobiliários, que consiste em formatar projetos que permitam a melhor utilização de uma área, de acordo com a legislação que a regula, criando produtos mais atrativos aos compradores e precifica-los para que sejam vendidos com a maior velocidade possível, gerando maior lucratividade aos incorporadores e beneficiando os investidores.
O Desenvolvimento Imobiliário é uma atividade multidisciplinar, porque envolve expertise em áreas do conhecimento tão diversas quanto Direito, Arquitetura, Paisagismo, Design de Interiores, Engenharia, Economia e Marketing. E é um processo porque envolve a coordenação de especialistas nessas atividades, em vários momentos diferentes, até gerar um produto imobiliário vendável e entregue ao comprador, que pode ser um usuário final ou investidor.
As fases do Desenvolvimento Imobiliário
As fases do desenvolvimento imobiliário são a escolha do terreno, análise da legislação, que dependendo da cidade é uma Lei de Zoneamento ou Plano Diretor, análise mercadológica, projeto, que inclui a arquitetura e a engenharia, os trâmites legais para obtenção de todas as licenças legais, até o registro de incorporação, o planejamento de marketing e a comercialização.
É importante observar que embora pareçam processos que ocorrem em momentos diferentes do tempo, o mais correto é afirmar que eles ocorrem paralelamente, sob a responsabilidade de especialistas em cada área, coordenados por um desenvolvedor imobiliário, que cuida para que todos os esforços se conectem, se somem e convirjam para o mesmo objetivo.
Mas, para facilitar o entendimento da atividade de desenvolvimento imobiliário, falaremos de cada uma das partes separadamente.
Terreno.
A questão do terreno, do ponto de vista do desenvolvimento imobiliário, pode ser analisada de dois pontos de vista, que no momento da incorporação, acabam convergindo. O primeiro deles é quando já se tem um esboço de projeto, e o incorporador, investidor ou até o usuário final já sabe o tipo de construção que precisa, para um uso comercial, industrial ou residencial, e procura uma área que atenda a esses requisitos.
Nesse caso, o trabalho do desenvolvedor, geralmente em parceria com corretores de imóveis, é achar essa área, e utilizando seu conhecimento sobre legislação e mercado, verificar se esse, ou esses terrenos, se forem mais de um, atendem aos requisitos do projeto.
Em outros casos, o trabalho de desenvolvimento imobiliário tem um sentido inverso. Quando já se tem a área, e é necessário conhecimento especializado para indicar qual o melhor tipo de projeto de incorporação a ser feito nela.
É nesse momento que o conhecimento do desenvolvedor faz a diferença para gerar mais valor para incorporadores e investidores. Além de estudos sobre o zoneamento e a legislação que regulam construções em uma determinada região, conhecimento do mercado para definir que produto teria aceitação e uma leitura da situação para entender se é o momento para aquele tipo de investimento, entram também conhecimentos sobre engenharia e arquitetura.
Alguns terrenos não oferecem maiores desafios para se desenvolver um produto imobiliário lucrativo para projetos de incorporação. Mas outros podem apresentar situações bastante complexas, que exigem não somente essa gama de conhecimentos multidisciplinares, mas uma boa dose de criatividade e uma visão diferenciada, literalmente fora da caixinha.
Lei de Zoneamento e Plano Diretor
A primeira análise que o desenvolvedor imobiliário faz em uma área, é o seu zoneamento. A Lei de Zoneamento, também chamada de Lei do Uso do Solo, é o que define o que se pode, e o que não se pode, construir em uma determinada localização. Em algumas cidades com questões urbanas mais complexas, como por exemplo, São Paulo, existe também um Plano Diretor.
Conhecer profundamente a Lei de Zoneamento é praticamente o marco zero do trabalho de desenvolvimento imobiliário, porque é ela que dá os parâmetros, as condicionantes, do produto que será criado.
Essas condicionantes podem ser gerais, como a proximidade de estações de metrô e corredores de ônibus, que influencia a quantidade de vagas de garagem que um empreendimento pode oferecer, ou específicas de cada bairro, como a presença de imóveis tombados pele Patrimônio Histórico, como a Vila Mariana, ou proximidade do Aeroporto de Congonhas influi na altura dos prédios, como em algumas áreas de Moema.
Mas a legislação não oferece somente limitantes. Ela dá oportunidades, como é o caso das regiões que tem CEPACs, os Certificados de Potencial Adicional de Construção, que são títulos negociados em leilões, e que dão ao incorporador o direito de construir mais em relação à área do terreno, o que aumenta o valor potencial do empreendimento a ser incorporado nele.
Como o conhecimento de Lei de Zoneamento e Plano Diretor beneficiam os investidores
Conhecer detalhes da Lei de Zoneamento e do Plano Diretor é fundamental para um bom desenvolvedor imobiliário. Além de indicar uma área ideal para um determinado tipo de investimento em imóveis, o desenvolvedor pode beneficiar o investidor proprietário de uma área, a dar a ela a destinação mais lucrativa, seja ela uma venda ou o investimento como terrenista em um projeto de incorporação.
Marketing imobiliário
O Desenvolvedor Imobiliário precisa ter também um sólido conhecimento de Marketing Imobiliário, para entender qual o produto que cabe em uma certa região, por quem ela é frequentada, por pessoas com um determinado perfil, que geralmente têm preferência por um certo tipo de produto.
Falando em imóveis residenciais, pessoas solteiras tendem a buscar apartamentos pequenos, como studios e 1 dormitório, enquanto jovens casais, com no máximo 1 filho, preferem apartamentos com 2 dormitórios. Quando a família, ou o momento de vida, muda, tende a mudar também o lugar onde a pessoa mora, tanto em termos da residência em si, como dos itens de lazer e conforto que um condomínio tem, como piscina, academia ou playground
Mas o marketing imobiliário vai muito além do produto, porque antes vêm a questão da localização. Existem bairros que as pessoas preferem, se sua renda permitir comprar ou alugar um imóvel lá. Nessa escolha influi tanto um ponto de vista prático e utilitário, de estarem próximas de onde trabalham, quanto de identidade, de estilo de vida, que vai muito além da renda ou do tamanho da família.
Bairros como a Vila Madalena e a Vila Olímpia, por exemplo, são separados por poucos quilômetros, e ambos são muito valorizados. Mas têm posicionamentos muito diferentes na mente das pessoas, mesmo que eles sejam relacionados a estereótipos que nem sempre correspondem à realidade, mas que se refletem na característica e na arquitetura dos imóveis da região e até nos serviços que o bairro oferece.
Enquanto a Vila Madalena tem uma imagem mais alternativa, a Vila Olímpia é muito procurada por pessoas que trabalham no mercado financeiro e em empresas de tecnologia, que ficaram conhecidos como “farialimers”.
Como o conhecimento de Marketing Imobiliário beneficia os investidores
Quando se fala em mercado imobiliário, a primeira situação que surge na mente das pessoas é o preço do metro quadrado em uma determinada região. Esse número reflete o quanto essa região é procurada, mas as pessoas não vivem em metros quadrados. Vivem em casas, apartamentos e condomínios, com áreas privativas e comuns, cada vez mais adequados às suas necessidades, graças ao conhecimento de marketing imobiliário dos desenvolvedores.
Arquitetura
Os arquitetos são os responsáveis pelos projetos dos produtos imobiliários, tanto de cada unidade de residências ou escritórios, quanto da parte externa, a fachada do imóvel, levando em conta aspectos artísticos e técnicos.
Nos ambientes internos, o projeto arquitetônico busca reunir beleza, funcionalidade e conforto dos ambientes internos, dentro do espaço que cada cômodo oferece, levando em consideração aspectos como iluminação, ventilação, circulação e o próprio uso que as pessoas terão dele.
Na fachada, o arquiteto deve levar em consideração os aspectos da legislação urbana, segurança, beleza, funcionalidade e as necessidades estruturais, para criar os projetos. A fachada é o que dá a personalidade, a identidade de um empreendimento imobiliário, e que coloca um prédio como um marco da paisagem urbana.
Existem ainda partes bem específicas de um projeto arquitetônico, realizadas por profissionais especializados na área, como o design de interiores e o paisagismo, sendo que o primeiro, como o próprio nome diz, cuida somente dos interiores, enquanto o segundo define vegetação e materiais a serem utilizados no exterior.
O papel do desenvolvedor imobiliário é o de oferecer o briefing sobre o qual todos esses profissionais desenvolverão seus projetos, criando o produto mais atraente para o público-alvo definido.
Como o conhecimento sobre Arquitetura beneficia os investidores
Se a localização de um empreendimento define onde alguém vai morar, a arquitetura define no que essa pessoa irá morar. Embora o preço do metro quadrado na região influencie muito o valor de um imóvel, as pessoas vivem e trabalham em casas, apartamentos e escritórios, não em metros quadrados.
Quando o desenvolvedor imobiliário tem conhecimento sobre arquitetura, ele pode pontuar os arquitetos de maneira muito mais eficiente em relação a características que um projeto precisa ter para ser mais comercialmente atrativo, em detalhes como o tamanho de uma janela ou a localização de um cômodo, beneficiando os investidores ao ajudar a criar um projeto que será vendido mais rápido, com um valor melhor.
Os arquitetos também são beneficiados quando trabalham com um desenvolvedor imobiliário que tem boas noções de arquitetura, porque a comunicação se torna mais fácil e fluida, evitando retrabalhos e otimizando o tempo de todos, o que diminui custos e acaba beneficiando os investidores.
Engenharia Civil
Se o trabalho do arquiteto é criar um produto visualmente atraente e agradável, o do engenheiro civil é tornar essa visão realidade, especialmente quando envolve a construção de estruturas que, para serem levantadas, exigem cálculos e processos mais complexos, com o uso de materiais específicos.
Como o conhecimento sobre Engenharia Civil beneficia os investidores
Para o desenvolvedor imobiliário, é muito importante ter boas noções de engenharia civil, porque alguns terrenos têm uma localização espetacular, mas podem possuir uma área mais reduzida, aclives, declives, ou a presença de algo que não pode ser removido, como construções tombadas pelo patrimônio histórico, vegetação remanescente de mata nativa, ou cursos d`água, entre outros possíveis empecilhos.
Quando o especialista em desenvolvimento imobiliário está atualizado com as inovações da Engenharia Civil, ele pode beneficiar os investidores em incorporação ao analisar as características de uma área e enxergar as possibilidades de um produto imobiliário viável e lucrativo.
Economia e Investimentos
O especialista em desenvolvimento imobiliário também precisa entender alguns princípios de economia como oferta, demanda e o retorno que os investidores esperam receber, para formatar o melhor produto. Ou mesmo para reformular o produto para manter ou aumentar sua expectativa de retorno sobre o investimento, beneficiando quem investe no mercado imobiliário.
Como o conhecimento sobre Economia beneficia os investidores
Vamos utilizar um exemplo prático e real, que é o case da região do Baixo Augusta, em São Paulo. Entre os anos de 2010 e 2015, o mercado imobiliário promoveu de uma maneira orgânica, e não planejada, um dos maiores casos de revitalização urbana bem-sucedida da história recente da capital paulista.
Nesse período, com os diversos lançamentos imobiliários que aconteceram na região, foram construídos aproximadamente 3.000 apartamentos studio e 1 dormitório no Baixo Augusta. Para quem comprou um deles pensando em morar lá, foi um excelente negócio. Mas para o investidor imobiliário que pensou em revender ou alugar, não foi tão bom, por causa de um excesso de oferta, que diminuiu os preços.
O desenvolvedor imobiliário beneficia o investidor ao monitorar as movimentações do mercado e antever os efeitos que elas terão no valor dos imóveis, e com base nisso, propor em tempo hábil ,mudanças no projeto, inclusive algumas mais radicais, como por exemplo, mudar a configuração de um empreendimento de 1 para 2 dormitórios, preservando assim a lucratividade do investimento.
Conclusão
Imóveis são uma modalidade de investimento segura e lucrativa, mas o mercado imobiliário é cada vez mais competitivo, não tendo espaço para amadorismos e achismos. Caso você decida investir em um projeto de incorporação com capital, ou utilizando um terreno de sua propriedade, conte com os serviços de um especialista em desenvolvimento imobiliário.
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