Como saber quando voltar a investir em imóveis comerciais

Quando voltar a investir em imóveis comerciais

Os imóveis comerciais sempre foram um segmento importante do Mercado Imobiliário. Mas no início da Pandemia de Covid 19,se especulou que o home office seria definitivo, diminuindo para sempre a demanda por imóveis comerciais, e consequentemente, o seu valor e a sua atratividade como investimento. Mas, afinal, quanto disso era realidade e o quanto era exagero? Como saber quando voltar a investir em imóveis comerciais.

É importante colocarmos que durante a pandemia foram tiradas muitas conclusões apressadas, ou até catastrofistas , que não nos cabe julgar, por se tratar de uma situação que, além de grave, era inédita! Mas, além da grande perda humana, ela causou uma espécie de “surto de ansiedade coletivo”, com pessoas físicas, famílias, empresas e investidores exigindo respostas imediatas e urgentes que simplesmente não havia como fornecer.

Da mesma maneira que para as autoridades e profissionais de saúde a situação era muito difícil, porque o problema era completamente novo, e não havia dados científicos suficientes, ou uma experiência passada semelhante, o mesmo se deu com muitas análises feitas sobre o mercado imobiliário e o futuro dos imóveis comerciais, tomando uma fotografia do momento como uma tendência definitiva. Podemos parafrasear o escritor Mark Twain “As notícias sobre minha morte foram exageradas.”

Quando o mercado de imóveis comerciais voltará a se aquecer

O Estadão Imóveis, estima para 2025 um retorno aos níveis pré-pandemia de ocupação dos imóveis comerciais.  É uma informação de uma fonte com credibilidade, que para se confirmar depende também de outros fatores, além da maior ou menor adesão ao home office, que por sua vez, depende da adaptação das pessoas ao trabalho em casa, inclusive em relação à saúde, e da produtividade e resultados financeiros obtidos pelas empresas.

Influenciam no aquecimento do mercado de imóveis comerciais, inclusive para se saber que a taxa de ocupação já é grande o suficiente para que o mercado absorva novas unidades , e seja o momento de investir em incorporação imobiliária nos diversos segmentos de imóveis comerciais, diversos fatores, como o crescimento da economia e juros para o financiamento imobiliário.

Então, o objetivo desse artigo não é cravar uma data, porque seria quase um exercício de adivinhação, inclusive porque o comportamento de cada segmento dos imóveis comerciais é diferente, e varia muito em cada cidade ou até em uma mesma cidade, como é o caso de São Paulo.

Nosso objetivo é, isso sim,  falar sobre como cada segmento dos imóveis comerciais se comportou a partir da pandemia, porque seria uma tolice ignorar que alguns comportamentos humanos mudaram, e algumas tendências novas surgiram, e indicar no que é necessário prestar atenção, para se saber se é o momento de investir em um imóvel comercial pronto, se valeria a pena comprar um na planta, ou até se é o momento de investir em incorporação.

Como o Mercado dos 3 tipos de imóveis comerciais se comportou, e as principais tendências para o futuro

Vamos falar então sobre três tipos de imóveis comerciais que tiveram comportamentos diferentes na pandemia: As salas comerciais e lajes corporativas, os imóveis destinados ao varejo, sejam pontos comerciais na rua ou em centos comerciais, especialmente shopping centers, e os CDs (centros de distribuição)também chamados de condomínios logísticos.

Lajes Corporativas e Salas Comerciais

Em um primeiro momento, houve uma queda geral na taxa de ocupação de lajes corporativas e salas comerciais, com empresas se entusiasmando com a queda nas despesas com escritórios, e aderindo ao home office total. Os funcionários, por sua vez, em um primeiro momento também se entusiasmaram com a possibilidade de não perder horas do dia em cansativos deslocamentos casa-trabalho-casa.

Mas com o tempo, como o ser humano é uma animal social, não somente muitas pessoas não se adaptaram bem ao home office total, como muitas empresas tiveram quedas acentuadas de produtividade com as pessoas trabalhando em casa, o que motivou a volta ao trabalho 100% presencial,  ou híbrido.

Qual a tendência dos preços das salas e lajes comerciais

Segundo o Valor Investe, outra fonte com credibilidade, São Paulo foi a cidade com o maior valor médio de locação e venda de imóveis comerciais. O valor de aluguel subiu 4,88% no ano de 2022 e o de venda,1,07%.  E falando especificamente das áreas mais  nobres, nelas o preço de venda se manteve alto no ano, de acordo com reportagem do Estadão.

 

Conclusão

 

É inegável que no primeiro momento houve uma queda nos preços, mesmo nas áreas mais nobres. Mas é possível deduzir que empresas que estavam em áreas menos nobres viram nessa crise uma oportunidade, se mudando para o escritório dos seus sonhos, e por causa disso, a taxa de ocupação, e consequentemente, os preços, subiram novamente em regiões valorizadas, com imóveis diferenciados, como a Faria lima, por exemplo.

 

Logo, o investidor em imóveis deve ficar de olho em oportunidades de imóveis comerciais nessas áreas, que podem ser ainda mais lucrativas se houver a oportunidade de investir na “raiz da incorporação”.

 

Imóveis para Lojas de rua e espaços em shopping centers e centros comerciais

 

Após a pandemia, mesmo com o crescimento do e-commerce, se observou no mundo inteiro uma volta das pessoas às lojas físicas. Isso foi comprovado pela conceituada revista The Economist, que chegou a criar um índice de normalidade, que variava de zero a cem, sendo que cem seria o índice de movimento das lojas físicas antes que a crise do coronavírus começasse.

 

Esse índice levava em conta pesquisas feitas em 50 países, correspondendo a 76% do PIB e 90% da população mundial. Entre eles, o Brasil.  E  em julho de 2021, já mostrava um índice de 101, ou seja 1% de movimento a mais do que antes da pandemia, comprovando que o ser humano gosta de sair de casa, inclusive para comprar

 

Qual a tendência dos preços para lojas e pontos comerciais

A tendência é a mesma que existia antes da pandemia. Pontos comerciais em áreas valorizadas continuarão valorizados. O único cuidado que o investidor deve tomar é quando surgem muitos empreendimentos, inclusive shopping centers, em uma mesma região, e nem sempre há fluxo de pessoas suficiente , a demanda, para cobrir toda a oferta.

Centros de Distribuição e condomínios logísticos

Os Centros de distribuição e condomínios logísticos continuarão a se valorizar porque o e-commerce já era uma tendência consolidada, e a pandemia fez com que muitas pessoas que eram resistentes a esse tipo de compra fossem forçados a passar pela experiência, e incluíssem as compras online em seus hábitos de consumo.

Da mesma maneira que as lojas, a tendência é de crescimento desse tipo de investimento, sendo que a única coisa que poderia afetar o valor desses empreendimentos seria um excesso de oferta.

No que prestar atenção

Se existir uma grande oportunidade para o investimento em imóveis comerciais, ela provavelmente está fora dos grandes centros urbanos, porque houve um êxodo para o interior, com  muitas famílias, aproveitando a possibilidade do trabalho remoto para se mudarem para o interior, em prédios ou condomínios, para terem um padrão de vida que não tinham em cidades como São Paulo.

Esse tipo de consumidor, busca as benesses da qualidade de vida que só existe em cidades menores, mas quer manter, dentro do possível, o padrão de consumo que tinha nas grandes capitais, o que significa que imóveis comerciais destinados a esse público, no caso de escritórios, ou de quem vai atender a esse público, lojas, podem significar grandes oportunidades.

Vale a pena, inclusive, procurar pelos programas de incentivos tributários oferecidos por alguns municípios, que buscam a parceria ganha-ganha. Ao abrir mão de uma parte de seus impostos , esses municípios trazem para eles mais empregos e mais arrecadação.